Befristeter Praxis-Mietvertrag ohne Datumsangabe – Formverstoß?!

Hintergrund der Befristung von Mietverträgen

In der gewerblichen Praxis besteht oftmals das Bedürfnis der Parteien, einen Mietvertrag für eine bestimmte Dauer zu befristen. Die Befristung hat zur Folge, dass der Mietvertrag für die Dauer der Frist nicht ordentlich gekündigt werden kann. Die dahinterstehenden Motive sind je nach Sichtweise unterschiedlich: Dem Vermieter sind Mieteinnahmen für die Vertragsdauer garantiert, während der Mieter sicher vor einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter ist, die etwa der Durchsetzung von Mieterhöhungen dienen.

Befristung erfordert schriftlichen Mietvertrag

Wichtig zu wissen: Soll die Befristung rechtswirksam sein, muss der Mietvertrag schriftlich abgeschlossen werden, § 550 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Für den erstmaligen Abschluss des Mietvertrages stellt dies selten ein Problem dar; denn in der gewerblichen Praxis sind mündliche Mietverträge eher eine Seltenheit. Aber: Das Schriftformgebot gilt nicht nur für den erstmaligen Vertragsabschluss, sondern auch für alle künftigen Änderungen des Mietvertrages. Selbst Änderungen, die auf den ersten Blick marginal erscheinen, sind davon erfasst. Beispiel: Das nachträgliche Hinzumieten eines weiteren Stellplatzes neben dem angemieteten Gelände. Werden solche scheinbaren „Nebenabreden“ nicht schriftlich, also mit Datum und Unterschriften versehen, abgeschlossen, ist der Mietvertrag zwar nicht per se rechtsunwirksam, jedoch ist die Befristung unwirksam wegen Verstoßes gegen § 550 BGB. Dies hat – je nach Perspektive – die unangenehme Konsequenz, dass der Mietvertrag als auf unbestimmte Dauer abgeschlossen gilt und damit jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen ordentlich gekündigt werden kann.

OLG Celle: Fehlende Datumsangabe birgt Risiko des Schriftformverstoßes

In dem vom OLG Celle entschiedenen Fall (Beschluss vom 20.09.2023 – 2 U 27/23) hatten Ärzte eine Praxis befristet angemietet und hierüber einen formwirksamen, also schriftlichen Mietvertrag abgeschlossen. Später einigte man sich mit dem Vermieter auf eine geringfügige Änderung des Zuschnitts der Mieträume, und der Vermieter fertigte hierüber einen Nachtrag zum ursprünglichen Mietvertrag. Dieser wurde zwar von den Parteien unterschrieben, der Mieter versäumte aber die Angabe eines Datums zu seiner Unterschrift. In der weiteren Folge kam es zu Auseinandersetzungen zwischen den Mietvertragsparteien, welche den Vermieter veranlassten, den Mietvertrag noch vor Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer ordentlich zu kündigen. Das Argument: Zwar habe man sich schon vor der Kündigung auf den geänderten Praxiszuschnitt geeinigt; der schriftliche Nachtrag hierüber sei jedoch erst nach Ausspruch der Kündigung wirksam zustande gekommen. Denn mangels Datumsangabe zur Mieterunterschrift sei unklar, wann der Mieter den Nachtrag letztlich in einer die Schriftform wahrenden Art und Weise gegengezeichnet habe. Da der Mieter diesen Nachweis im Gerichtsverfahren nicht erbringen konnte, schloss sich das Gericht der Argumentation des Vermieters an und erklärte die ordentliche Kündigung vor dem vereinbarten Ende der Vertragslaufzeit für rechtswirksam.

Unser Tipp: Unbedingt auf Formalitäten achten!

Angesichts dessen empfehlen wir, beim Abschluss oder der – wenn auch nur geringfügigen – Änderung von befristeten Gewerberaummietverträgen auf ein Höchstmaß an Genauigkeit zu achten. Manch einer mag hierin zwar einen übertriebenen Formalismus sehen; doch eine Nichteinhaltung dieser Formstrenge kann später unangenehme rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Falls Sie sich unsicher sind, ob der beabsichtigte Vertrag rechtssicher ist, beraten wir Sie gerne.

 

von Rechtsanwalt Dr. Jan Schuld, LL.M.